Hatay'da yeniden yapılanma, bir sözleşmeler zinciri üzerinde yükseliyor. Yıkılan apartmanların malikleri müteahhitlerle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalıyor, hasarlı binalar için onarım ve güçlendirme işleri ihale ediliyor, konteyner ve prefabrik yapı tedarik ediliyor, işyerleri yeniden kiralanıyor. Bunların yanında İskenderun'un liman ve sanayi ekonomisi, Cilvegözü üzerinden yürüyen dış ticaret ve kıyı ilçelerinde narenciye alım satımı da kendi sözleşme pratiklerine sahip. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Hatay'da sözleşmelerin hazırlanması, incelenmesi ve sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda müvekkillerimize destek oluyoruz.
Kat Karşılığı İnşaat: İmzalamadan Önce
Yıkılan bir binanın yerine yenisini yapmak için müteahhitle anlaşan Hatay'daki malikler için sözleşmenin şu başlıkları açıkça düzenlemesi gerekir:
- Her malike verilecek bağımsız bölümün yeri, büyüklüğü ve niteliği; müteahhide bırakılacak bölümler,
- İnşaatın başlama ve teslim tarihleri, gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart ve kira yardımı,
- Müteahhide tapu devrinin inşaatın ilerleme seviyesine göre kademeli yapılması,
- Teminat mektubu, yapı denetim ve zemin etüdüne ilişkin yükümlülükler,
- Müteahhidin işi bırakması veya iflas etmesi hâlinde maliklerin hakları.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri vaadi içerdiğinden resmî şekilde, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Şekle uyulmadan imzalanan bir sözleşme ileride ciddi sorunlara yol açabilir. Hatay'da depremin ardından talebin çok yüksek olduğu dönemde, kapasitesinin üzerinde iş üstlenen yükleniciler nedeniyle yarım kalan projeler ayrı bir uyuşmazlık türü oluşturdu.
Deprem Sonrası İfa Güçlüğü ve Uyarlama
Deprem, sözleşmenin kurulduğu andaki dengeyi kökten değiştirebilecek bir olaydır. Türk Borçlar Kanunu, sözleşme yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ifayı borçlu açısından aşırı ölçüde güçleştirmesi hâlinde, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını istemeye imkân verir; uyarlama mümkün değilse sözleşmeden dönme ya da fesih gündeme gelir. İfanın tamamen imkânsız hâle geldiği durumlarda ise borç sona erer. Hatay'da depremden önce kurulmuş uzun süreli tedarik, kira ve hizmet sözleşmelerinde bu iki kurum sıklıkla tartışılmaktadır. Hangisinin uygulanacağı, olayın sözleşmeye etkisinin geçici mi kalıcı mı olduğuna ve tarafların risk dağılımına ilişkin sözleşme hükümlerine bağlıdır.
Onarım, Güçlendirme ve Eser Sözleşmeleri
Orta hasarlı binaların onarımı ve güçlendirilmesi için yapılan sözleşmeler eser sözleşmesidir. Yüklenicinin işi projeye ve teknik kurallara uygun yapma, iş sahibinin ise teslim aldığı işi gözden geçirme ve ayıpları bildirme yükümlülüğü vardır. Gizli ayıplar ortaya çıktığında derhâl bildirilmeleri gerekir. Hatay'da onarım işlerinde, yapılan güçlendirmenin teknik raporlara uygunluğu ve iş bitiminde alınması gereken belgeler sonradan tartışma konusu olmaktadır.
Narenciye Alım Satımı ve Tarımsal Sözleşmeler
Kıyı ilçelerinde narenciye çoğu zaman bahçede, hasattan önce toptancıya ya da ihracatçıya satılır. Ürünün miktarı, kalitesi, hasat zamanı ve fiyatın nasıl belirleneceği yazılı olarak kararlaştırılmazsa, don veya fiyat düşüşü gibi durumlarda taraflar arasında ağır anlaşmazlıklar doğar. Kapora ve cayma parası arasındaki fark da bu sözleşmelerde önemlidir.
Konteyner, Prefabrik ve Malzeme Tedariki
Depremin hemen ardından Hatay'da konteyner, prefabrik yapı, jeneratör ve inşaat malzemesine olan talep bir anda patladı. Bu dönemde aceleyle, çoğu zaman yalnızca mesajlaşma ya da proforma faturayla kurulan tedarik ilişkileri, sonradan teslim edilmeyen ürünler, ayıplı mallar ve iade edilmeyen kaporalar nedeniyle uyuşmazlığa dönüştü. Satış sözleşmesinde alıcı, teslim aldığı malı makul süre içinde gözden geçirmeli ve ayıbı satıcıya bildirmelidir; tacirler arasındaki satışlarda bu bildirim için kanunda daha kısa süreler öngörülmüştür. Ödeme yapılmış ancak mal teslim edilmemişse, satıcının temerrüdü ve buna bağlı seçimlik haklar devreye girer.
Cezai Şart: Ne Kadar Yüksek Olabilir?
Hatay'daki inşaat ve tedarik sözleşmelerinde gecikme için günlük ya da haftalık cezai şart öngörülmesi yaygındır. Aşırı yüksek bir cezai şart, borçlu tacir değilse hâkim tarafından hakkaniyete göre indirilebilir. Tacir sıfatıyla taahhütte bulunan borçlu ise kural olarak aşırı olduğu gerekçesiyle cezai şartın indirilmesini isteyemez. Bu fark, sözleşmeyi imzalayan tarafın şirket mi yoksa şahıs mı olduğunu önemli hâle getirir.
Dış Ticaret ve Taşıma Sözleşmeleri
Cilvegözü üzerinden yapılan ihracatta ya da İskenderun limanından yapılan sevkiyatlarda sözleşmeye uygulanacak hukuk ve yetkili mahkeme veya tahkim şartı açıkça belirlenmelidir. Teslim şekli, riskin hangi anda alıcıya geçtiği ve ödeme yöntemi, uyuşmazlık çıktığında hangi tarafın zararı üstleneceğini belirler. Hatay'daki ihracatçılar için sözleşmenin Türkçe ve alıcının dilinde hazırlanması, hangi metnin esas alınacağının da yazılması, yorum farklarından doğan tartışmaları azaltır.
Sık Sorulanlar
Müteahhit binamızı yarım bıraktı; ne yapabiliriz?
Sözleşmenin temerrüt ve fesih hükümleri incelenir. Malikler, müteahhide süre vererek sözleşmeden dönebilir; müteahhide yapılmış tapu devirleri için de tapu iptal ve tescil davası değerlendirilir.
Hatay'da bir sözleşme imzalamadan önce ya da bir uyuşmazlık başladığında, metni birlikte okuyalım.
