Ardahan'da taşınmaz uyuşmazlıklarının dili şehirlerdekinden farklıdır. İstanbul'da daire, site aidatı ve kentsel dönüşüm konuşulurken burada tarla sınırı, çayırın kime ait olduğu, köy evinin hangi parselde kaldığı ve meranın nereden başladığı tartışılır. Kadastro çalışmalarının bıraktığı izler, onlarca yıl kullanılan ama tapusu olmayan araziler ve göçle boşalan köylerdeki el değiştirmeler, ildeki gayrimenkul dosyalarının büyük kısmını oluşturur. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Ardahan'daki tapu, kadastro ve kira uyuşmazlıklarında müvekkillerimizi temsil ediyoruz.
Kadastro Mahkemesi ve On Yıllık Süre
Ardahan'da kadastro mahkemesi hem il merkezindeki Ardahan Adliyesi'nde hem de Göle Adliyesi'nde bulunur. Kadastro çalışması sırasında düzenlenen tespit tutanağına askı ilanı süresi içinde itiraz edilmezse tutanak kesinleşir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu'na göre kesinleşen tutanaklardaki hak ve sınırlandırmalara, kesinleşme tarihinden itibaren on yıl geçtikten sonra önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz edilemez ve dava açılamaz.
Bu süre, il dışında yaşayan ve köydeki arazisinin kadastroda başkası adına yazıldığını yıllar sonra fark eden aileler için kritik önem taşır. Kadastro tutanağının ve dayanaklarının erken dönemde incelenmesi, hakkın kaybedilip kaybedilmediğini anlamanın tek yoludur.
Tapusuz Arazide Zilyetlikle Kazanma
Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız yirmi yıl boyunca zilyetliğinde bulunduran kişi, Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesi uyarınca tescil davası açabilir. Ardahan köylerinde bu dava, kuşaklardır ekilen ama tapuya geçmemiş tarlalar için sık başvurulan bir yoldur. Ancak mera, yaylak, kışlak ve orman gibi kamu malları zilyetlikle kazanılamaz. Tescil davasında Hazine ve ilgili kamu kurumları da davaya dahil edilir; keşif, yerel bilirkişi ve tanık beyanları belirleyicidir.
Mera Sınırları ve Arazi İşgali
İl genelinde iki milyon dekarı aşan mera ve çayır alanı bulunması, mera ile özel arazi arasındaki sınırı Ardahan'ın en sık karşılaşılan taşınmaz sorunlarından biri yapar. Mera tespit ve tahdidi 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında komisyonlarca yapılır; tahdit işlemlerine karşı idari ve yargısal yollar ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Özel bir tarlanın meraya katıldığı ya da meranın bir köylü tarafından sürülerek tarlaya çevrildiği iddiaları, hem hukuki hem idari yönü olan dosyalardır.
Komşu parsellerde el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları da yaygındır. Kar kalkınca yeniden çekilen çit, yerinden oynatılmış sınır taşı ya da başkasının parselinden geçen ahır yolu, tapu ve kadastro paftası esas alınarak çözülür.
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Tapu iptal ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür. Ardahan'da bu davaların sık rastlanan nedenleri şunlardır:
- Mirasbırakanın taşınmazını satış gibi göstererek bir mirasçıya devretmesi (muris muvazaası).
- Köyde yıllar önce senetle ya da sözlü olarak satılan ama tapuda devri yapılmayan araziler.
- Kadastroda isim, pay ya da sınır hatası yapıldığı iddiaları.
- Vekâletnamenin kötüye kullanılmasıyla il dışındaki malikin bilgisi dışında yapılan satışlar.
Kira ve Kat Mülkiyeti
Ardahan Üniversitesi öğrencileri ve il dışından atanan kamu görevlileri, il merkezindeki kiralık konut talebini canlı tutar. Kira tespit ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur. Apartmanlarda kalorifer gideri, çatı ve kar yükü onarımı gibi ortak gider anlaşmazlıkları ise kat mülkiyeti uyuşmazlığı olarak yine sulh hukuk mahkemesinin görevindedir.
Yol Projeleri ve Kamulaştırma
Ardahan'da son yıllarda sınır kapılarına ve ilçelere ulaşımı kolaylaştıran yol ve tünel çalışmaları yapıldı; Çıldır ile Aktaş Gümrük Kapısı arasındaki güzergâhta hizmete giren Aşık Şenlik Tüneli bunlardan biridir. Bu tür projeler, güzergâh üzerindeki tarla ve çayırların kamulaştırılmasını gündeme getirir. Kamulaştırmada idare önce malikle satın alma usulüyle uzlaşmaya çalışır; uzlaşma olmazsa bedelin tespiti ve tescil için asliye hukuk mahkemesinde dava açar.
Malik açısından önemli olan, taşınmazın niteliğinin, verimliliğinin ve kalan parçanın değer kaybının bilirkişi raporuna doğru yansımasıdır. Kamulaştırma yapılmadan bir taşınmaza fiilen el atılmışsa, malik kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat talep edebilir. İl dışında yaşayan maliklerin tebligatları kaçırması bu dosyalarda sık görülen bir sorundur; adres kayıtlarının güncel tutulması bu yüzden önemlidir.
Sık Sorulan Sorular
Göle'deki arazim için hangi mahkemeye başvururum?
Kadastro tespitinden doğan uyuşmazlıklarda Göle Kadastro Mahkemesi, tapu iptal ve tescil davalarında Göle Asliye Hukuk Mahkemesi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak yetkilidir.
Kadastroda arazim mera olarak yazılmış; ne yapabilirim?
Önce tutanağın kesinleşme tarihi ve on yıllık sürenin dolup dolmadığı belirlenir. Süre içindeyse kadastro mahkemesinde ya da genel mahkemede dava açma imkânı değerlendirilir. Eski tapu kayıtları, vergi kayıtları ve komşu parsellerin durumu bu davalarda belirleyici olur.
Ardahan'daki bir taşınmazla ilgili hakkınızı korumak için önce tapu, kadastro ve pafta kayıtlarını birlikte inceleyelim; izlenecek yol bu kayıtlara göre belirlenir.
