Son yıllarda Mersin'in konut piyasası, ülkenin geri kalanından farklı bir hızla hareket etti. 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından Hatay, Kahramanmaraş, Adıyaman ve Malatya'dan gelen ailelerin önemli bir kısmı Mersin'e yerleşti; buna Rusya ve Ukrayna'dan gelen yeni sakinler, Akkuyu projesi için şehre gelen çalışanlar ve uzun süredir devam eden iç göç eklenince kiralar ve satış fiyatları belirgin biçimde yükseldi. Mezitli ve Erdemli sahilinde yükselen yeni siteler, Yenişehir'in kentsel dönüşüm alanları, Tarsus'un tarihî konut dokusu ve Toroslar'ın hızla yoğunlaşan mahalleleri birbirinden çok farklı uyuşmazlıklar doğurur. Gezici Hukuk ve Danışmanlık, Mersin genelinde gayrimenkul alım-satımı, kira ve inşaat uyuşmazlıklarında danışmanlık ve dava vekilliği yapıyor.
Kira Uyuşmazlıkları: Artış, Tespit ve Tahliye
Konut kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Beş yılı dolduran kiracılıklarda ise kira bedelinin emsal kiralara göre yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir. Mersin'de deprem sonrası dönemde, eski sözleşmelerle düşük bedelle oturan kiracılar ile yeni piyasa fiyatlarını isteyen ev sahipleri arasında bu tür davalar belirgin biçimde arttı.
Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağı uyuşmazlıklarında 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa davalar taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür: merkez ilçeler için Mersin Adliyesi'nde, Tarsus ve Erdemli için kendi adliyelerinde. Tahliye taahhüdüne dayalı takipler ve kira alacağı nedeniyle temerrüt ise icra yoluyla da ileri götürülebilir.
Ev sahibinin kendisinin veya yakınının konut ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olduğu ispatlanmalıdır. Bu gerekçeyle tahliye edilen konut, haklı sebep olmadan üç yıl içinde eski kiracı dışında birine kiralanamaz.
Kat Karşılığı İnşaat ve Kentsel Dönüşüm
Yenişehir, Mezitli ve Akdeniz'in eski yapı stokunda arsa sahipleri ile müteahhitler arasında kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yaygındır. En sık görülen uyuşmazlıklar teslim süresinin aşılması, projeye aykırı imalat, eksik iş, iskân alınamaması ve müteahhidin bağımsız bölümleri arsa sahibine teslimden önce üçüncü kişilere satmasıdır. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmış olması, ileride tapu iptal ve tescil davalarında belirleyici olur. Riskli yapı tespitine dayanan dönüşüm süreçlerinde 6306 sayılı Kanun'un salt çoğunluk kuralı, katılmayan malikin payının satışı ve kira yardımı gibi konular ayrıca değerlendirilir.
Yazlık Siteler ve Kat Mülkiyeti
Erdemli, Kızkalesi, Silifke ve Mezitli sahilinde yılın birkaç ayı dolup taşan, kışın büyük ölçüde boşalan yazlık siteler, kendine özgü sorunlar doğurur: kışın ödenmeyen aidatlar, havuz ve ortak alan giderlerinin paylaşımı, yönetici seçimleri, site yönetiminin ortak alanları kiraya vermesi, bağımsız bölümün günlük kiralanması. Kat mülkiyetinden doğan bu uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Aidat borcu nedeniyle icra takibi yapılabilir; ödenmeyen ortak gider için kanuni ipotek hakkı da gündeme gelir.
Yabancılara Satış ve Tapu Güvenliği
Mersin'de yabancı uyruklu kişilere konut satışı son yıllarda dikkat çekici biçimde arttı. Yabancıların taşınmaz edinimi karşılıklılık ilkesine ve askerî yasak ile güvenlik bölgelerine ilişkin sınırlamalara tabidir. Satış öncesinde tapu kaydındaki şerhler, ipotekler, imar durumu ve yapı kullanma izni kontrol edilmeli; değerleme raporu ile tapudaki bedelin uyumu gözetilmelidir. Vatandaşlık amacıyla yapılan alımlarda ise yatırım tutarı, satış yasağı süresi ve değerleme şartları ayrıca planlanmalıdır.
- Kıyı alanları: Kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında özel mülkiyet kurulamaz; sahil şeridindeki yapılaşma kısıtları satın almadan önce imar durumundan teyit edilmelidir.
- Orman ve 2/B alanları: Toros eteklerindeki bazı yerleşimlerde kadastro ve orman sınırı uyuşmazlıkları taşınmazın satılabilirliğini doğrudan etkiler.
- Tapu iptal ve tescil: Satış vaadi, muvazaa, sahte vekâletname gibi nedenlerle açılan bu davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibim depremden sonra kiramı üç katına çıkarmak istiyor; zorunlu muyum?
Yenilenen dönemde yasal artış sınırı aşılamaz. Ev sahibi daha yüksek bir bedel istiyorsa, kiracılık beş yılı doldurmuşsa ya da sözleşmede başka bir dayanak varsa kira tespit davası açması gerekir; bu davada emsal kiralar ve hakkaniyet dikkate alınır.
Tapusu olmayan bir evi harici sözleşmeyle satın aldım; ne yapabilirim?
Mersin'in hızla büyüyen çeper mahallelerinde, özellikle hisseli arazilerde ve imar affı ya da yapı kayıt belgesine konu olmuş yapılarda, tapu dışında yapılmış adi yazılı satışlara sık rastlanır. Taşınmaz satışı tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılmadıkça geçerli değildir; bu nedenle harici satış sözleşmesi alıcıya mülkiyet kazandırmaz. Ancak ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenmesi, bazı durumlarda ise satış vaadi niteliği taşıyan belgelerle tescil talebi mümkün olabilir. Ödeme belgelerinin, tanıkların ve teslim tarihinin korunması bu dosyalarda belirleyicidir.
Mersin'de bir taşınmaz alımı ya da kira uyuşmazlığı öncesinde tapu ve sözleşme belgelerinizi birlikte incelemek için bize ulaşabilirsiniz.
