Selçuk'ta taşınmaz hukuku, toprağın altındaki ve üstündeki tarihle iç içedir. Efes Antik Kenti, Artemis Tapınağı ve Ayasuluk Tepesi çevresindeki geniş alanlar arkeolojik sit içindedir; ilçe merkezinin önemli bir bölümünde yapılaşma, sit derecesine göre sınırlandırılmıştır. Şirince'nin tarihi evleri tescillidir ve son yıllarda pek çoğu pansiyona, butik otele ya da şarap evine dönüştürülmüştür. Pamucak'ta kıyı mevzuatı, ovada ise tarım arazilerine özgü kurallar devreye girer. Gezici Hukuk ve Danışmanlık, Selçuk'ta taşınmaz edinmek, kullanmak ya da korumak isteyen maliklere bu katmanlı kuralları önceden görebilmeleri için danışmanlık veriyor.
Arkeolojik Sitte Mülkiyet
Selçuk'ta bir arsa ya da tarla alırken ilk sorulması gereken soru, parselin sit alanı içinde olup olmadığı ve sit derecesidir. Bazı derecelerde yeni yapılaşma tamamen yasaklanırken, diğerlerinde koruma amaçlı imar planı ve koruma bölge kurulunun izniyle sınırlı yapılaşmaya izin verilir. Temel kazısı sırasında arkeolojik kalıntıya rastlanması, inşaatın durdurulmasına ve kurtarma kazısı yapılmasına yol açabilir. Yapılaşması tümüyle yasaklanan taşınmazların malikleri için kanunda takas ve kamulaştırma imkânları öngörülmüştür; bu taleplerin şartları ve süreçleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Şirince'de Tescilli Yapılar
- Tescilli bir evde onarım, cephe değişikliği, ekleme ya da iç mekân düzenlemesi kurul izni gerektirir.
- Konutun pansiyon ya da butik otel olarak kullanılması, ayrıca kullanım değişikliği ve işletme izinlerine bağlıdır.
- İzinsiz müdahaleler yıkım kararı, idari para cezası ve ceza soruşturması doğurabilir.
- Kurul kararlarına ve belediyenin bu kararlara dayanan işlemlerine karşı İzmir idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir.
Şirince'de bir ev satın alacak kişi, evin tescil kararını, onaylı rölöve ve restorasyon projelerini ve yapılmış eklentilerin izinli olup olmadığını satıştan önce incelemelidir.
Turizm Amaçlı Kiralama
Konutların turizm amaçlı kısa süreli kiralanması, 2024'te yürürlüğe giren düzenlemeyle Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alınmasına bağlanmıştır. Kat mülkiyetine tabi yapılardaki bağımsız bölümler için ayrıca diğer kat maliklerinin onayı gerekir. Selçuk'ta evini günlük ya da haftalık olarak yabancı ziyaretçilere kiralayan malikler için izin belgesi olmadan yapılan kiralama, idari para cezası riskini doğurur. Uzun süreli kira ilişkilerinde ise kira tespit ve tahliye davalarına sulh hukuk mahkemesi bakar ve dava öncesinde arabuluculuk zorunludur.
Kamulaştırma ve Tapu Davaları
Ören yerlerinin genişletilmesi, kazı alanları ve ulaşım projeleri Selçuk'ta kamulaştırma dosyaları doğurabilir. İdarenin önerdiği bedeli kabul etmeyen malik için bedel, asliye hukuk mahkemesinde bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Fiilen el konulduğu hâlde kamulaştırılmayan taşınmazlarda kamulaştırmasız el atma davası söz konusudur. Tapu iptal ve tescil davaları da asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Sorular
Selçuk'ta arsam var ama sit derecesi nedeniyle yapı izni verilmiyor; ne yapabilirim?
Sit kararının ya da derecesinin değiştirilmesi için ilgili kurula başvurulabilir; kurul kararına karşı idari yargı yolu açıktır. Ayrıca kanundaki takas ve kamulaştırma talepleri değerlendirilebilir.
Pamucak yakınında arsa almak istiyorum; neye dikkat etmeliyim?
Kıyıya yakın parsellerde kıyı kenar çizgisi ve sahil şeridindeki yapılaşma sınırları, Selçuk'un genelinde olduğu gibi sit durumu ve tarım arazisi niteliği birlikte incelenmelidir. Hisseli satışlarda tarım arazilerine ilişkin kısıtlar ve diğer paydaşların önalım hakkı da göz önünde tutulmalıdır.
Selçuk'taki bir taşınmazla ilgili sorununuzu, tapu ve koruma kararlarıyla birlikte ilk görüşmede değerlendirebiliriz.
