Isparta'nın taşınmaz piyasası iki farklı ritimle çalışır. Şehirde her eylül, binlerce öğrencinin aynı haftalarda ev aramasıyla kira piyasası hareketlenir; üniversite kampüslerine yakın mahallelerde daireler, apart odalar ve yurt alternatifleri hızla dolar. Kırsalda ise değer gül tarlalarında, elma bahçelerinde ve Eğirdir Gölü çevresindeki arazilerde yatar; bu taşınmazlar çoğu zaman hisseli tapulara ve eski kadastro kayıtlarına sahiptir. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Isparta'da kira, tapu, kadastro ve imar uyuşmazlıklarında taraflara hukuki destek veriyoruz.
Öğrenci Şehrinde Kira İlişkisi
Süleyman Demirel Üniversitesi ve Isparta Uygulamalı Bilimler Üniversitesi öğrencilerinin büyük kısmı özel konutlarda kalır. Bu kira ilişkilerinde sık görülen uyuşmazlıklar şunlardır:
- Dönem sonunda depozitonun iade edilmemesi veya eşyadaki yıpranma gerekçesiyle kesinti yapılması,
- Birden fazla öğrencinin aynı daireyi paylaştığı durumlarda kira borcundan kimin sorumlu olduğu,
- Yaz aylarında boş kalan dairenin kirasının ödenip ödenmeyeceği,
- Kefil olarak gösterilen ebeveynin sorumluluğunun kapsamı,
- Kira artışlarının yasal sınırlar içinde olup olmadığı.
Sözleşme yazılı yapılmalı, daire teslim edilirken mevcut durumu gösteren fotoğraflar ve teslim tutanağı düzenlenmelidir. Kira tespiti, tahliye ve kira alacağına ilişkin davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür; ancak 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. İcra yoluyla tahliye ise ayrı bir yöntemdir ve süreleri farklıdır.
Eğirdir Gölü Kıyısında Yapılaşma
Eğirdir Gölü, Türkiye'nin en büyük tatlı su göllerinden biridir ve bölge için önemli bir su kaynağıdır. Bu nedenle göl çevresindeki taşınmazlar sıradan bir arsa gibi değerlendirilmemelidir. Kıyı Kanunu yalnızca denizleri değil, tabii ve suni gölleri de kapsar; kıyı kenar çizgisi ile belirlenen alanlar herkesin yararlanmasına açıktır ve özel mülkiyete konu olamaz. Göl çevresinde ayrıca içme ve kullanma suyu havzasına ilişkin koruma alanları ve doğal ya da kültürel sit sınırlamaları uygulanabilir. Göl kenarında bir taşınmaz alırken şunlar mutlaka kontrol edilmelidir:
- Taşınmazın kıyı kenar çizgisine ve koruma alanlarına göre konumu,
- İmar planındaki kullanım kararı ve yapılaşma koşulları,
- Mevcut yapının ruhsatı ve yapı kullanma izni,
- Yeşilada ve Eğirdir merkezindeki tarihi dokuda tescilli yapılar için koruma kurulu izinleri.
Ruhsatsız yapılar için yıkım kararı ve idari para cezası verilebilir. Bu işlemlere karşı dava süresi kısa olduğundan tebliğden hemen sonra harekete geçmek gerekir. Son yıllarda göl seviyesindeki düşüş nedeniyle ortaya çıkan kıyı alanlarının kullanımı da tartışma konusu olmaktadır; sudan çekilen alanların özel mülkiyete konu olup olamayacağı ve bu alanlarda yapılan tarımsal kullanımın hukuki durumu her taşınmaz için ayrıca incelenmelidir.
Kadastro, Tapu İptali ve Tescil
Isparta'nın köylerinde birçok taşınmaz kadastro çalışmaları sırasında yanlış kişi adına, eksik ölçüde ya da hazine adına tescil edilmiş olabilir. Kadastro tespitine itiraz kadastro mahkemesinde görülür; Isparta Adliyesi'nde kadastro mahkemesi bulunur. Tespitin kesinleşmesinden sonra ise belirli süreler içinde asliye hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Zilyetlik yoluyla kazanım, mera ve orman sınırlandırması gibi konular da bu dosyalarda sık gündeme gelir.
Tarla ve Bahçe Satışlarında Dikkat
Tarım arazilerinin satışında hisseli satış ve tarım arazisi bölünmesine ilişkin sınırlamalar dikkate alınmalıdır. Paydaşlar arasındaki satışlarda önalım hakkı kullanılabilir; bu hakkın süresi satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıldır. Tapu dışında yapılan harici satış sözleşmeleri, resmî şekil eksikliği nedeniyle mülkiyeti devretmez; bu tür satışlarda ödenen bedelin iadesi ayrı bir dava konusu olur.
Kat Karşılığı İnşaat ve Yeni Konutlar
Isparta'da öğrenci ve memur talebine bağlı olarak eski müstakil evlerin yıkılıp yerine apartman yapılması uzun süredir devam eden bir eğilimdir. Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; aksi hâlde geçerliliği tartışma konusu olabilir. Bu sözleşmelerde en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır: inşaatın süresinde teslim edilmemesi, projeye aykırı veya eksik imalat, müteahhide devredilen bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılmış olması ve iskân alınamaması. Gecikme hâlinde sözleşmedeki cezai şart ve kira kaybı talep edilebilir; ciddi aykırılıklarda sözleşmeden dönme ve tapuların iadesi gündeme gelir. Daire satın alanların da tapudaki kat irtifakı kaydını, yapı ruhsatını ve varsa ipotek kayıtlarını kontrol etmesi gerekir.
Kiracım öğrenci; dönem bitince taşınmadan önce kirayı ödemedi. Ne yapabilirim?
Kira alacağı için ilamsız icra takibi başlatabilir veya arabuluculuk sonrası dava yoluna gidebilirsiniz. Kefil varsa onun sorumluluğu da sözleşmedeki şartlara göre değerlendirilir.
Isparta'da bir taşınmaz alımı, kira uyuşmazlığı ya da tapu davası öncesinde dosyanızı birlikte inceleyelim.
